Podatek od nieruchomości należy do podatków lokalnych, a jego konstrukcję określa ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707). Wpływy zasilają budżety gmin, a stawki ustalają rady gmin w granicach wyznaczonych ustawą i corocznym obwieszczeniem ministra finansów.
Od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje zmiana o zasadniczym znaczeniu dla wykładni tego podatku. Ustawa z dnia 19 listopada 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 1757) wprowadziła do art. 1a własne definicje budynku i budowli w miejsce dotychczasowego odesłania do przepisów Prawa budowlanego, a katalog budowli przeniosła do nowego załącznika nr 4.
Poniższy tekst opisuje stan po tej nowelizacji – krąg podatników, przedmiot opodatkowania, podstawę wymiaru, sposób ustalania stawek, terminy oraz zwolnienia. Stawki uchwalone w poszczególnych gminach pozostają poza jego zakresem.
Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości
Podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej (art. 3 ust. 1). Ustawa wymienia cztery tytuły – własność nieruchomości lub obiektu budowlanego, posiadanie samoistne, użytkowanie wieczyste gruntów oraz posiadanie mienia Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wynikające z umowy, z innego tytułu prawnego albo istniejące bez tytułu prawnego.
Przy posiadaniu samoistnym obowiązek podatkowy ciąży na posiadaczu, a nie na właścicielu (art. 3 ust. 3). Nieruchomość we współwłasności stanowi jeden przedmiot opodatkowania, a odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna (ust. 4). Wyjątkiem jest garaż wielostanowiskowy w budynku mieszkalnym, gdzie obowiązek odpowiada udziałom (ust. 4a).
Co podlega opodatkowaniu i jak ustawa definiuje budynek oraz budowlę
Art. 2 ust. 1 wymienia trzy kategorie przedmiotów opodatkowania – grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Opodatkowaniu nie podlegają użytki rolne i lasy, o ile nie zajęto ich na działalność gospodarczą, ani grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, z wyjątkiem gruntów pod wodami jezior i zbiorników sztucznych.
Budynkiem jest obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi, mający fundamenty i dach. Definicja wyłącza obiekty przeznaczone do gromadzenia materiałów sypkich, ciekłych lub gazowych, których podstawowym parametrem technicznym jest pojemność.
Budowlą jest natomiast obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, liczącym 28 pozycji, od rurociągów i linii elektroenergetycznych po drogi, tunele, ogrodzenia oraz wolno stojące maszty i wieże. Do budowli zaliczono także urządzenia budowlane, fundamenty pod maszyny oraz części budowlane elektrowni wiatrowych, jądrowych i fotowoltaicznych. Nowelizacja dodała też definicje obiektu budowlanego, robót budowlanych i trwałego związania z gruntem.
Kiedy nieruchomość jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej
Ta kwalifikacja rozstrzyga o stawce, bo ustawa przewiduje dla niej odrębne, wyraźnie wyższe górne granice. Punktem wyjścia jest posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę albo inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3).
Ustawa zawęża jednak to pojęcie z dwóch stron. Za działalność gospodarczą nie uważa się działalności rolniczej ani leśnej, a także wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych na obszarach wiejskich, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza pięciu (ust. 2). Do nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą nie zalicza się natomiast budynków mieszkalnych wraz ze związanymi z nimi gruntami, obiektów trwale wyłączonych z użytkowania ostateczną decyzją nadzoru budowlanego lub górniczego, a także gruntów, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe, oraz pasów technologicznych koniecznych do ich eksploatacji (ust. 2a).
Granice tego pojęcia wyznaczył też Trybunał Konstytucyjny, orzekając wyrokami o sygnaturach SK 13/15 i SK 39/19 o utracie mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a rozumianego tak, że o związaniu gruntu z działalnością gospodarczą decyduje samo posiadanie go przez przedsiębiorcę.
Podstawa opodatkowania i stawki ustalane przez radę gminy
Podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia gruntu, powierzchnia użytkowa budynku oraz wartość budowli (art. 4 ust. 1). Powierzchnię użytkową mierzy się po wewnętrznej długości ścian; części kondygnacji o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczą się w połowie, a niższe pomija się.
Ustawa wyróżnia dziesięć stawek – cztery od gruntów, pięć od budynków i jedną od budowli, wynoszącą najwyżej 2 % wartości. Rada gminy określa ich wysokość uchwałą i nie może przekroczyć górnych granic ogłaszanych w Monitorze Polskim. Na 2026 r. obwieszczenie z 1 sierpnia 2025 r. (M.P. 2025 poz. 726) ustaliło między innymi 1,45 zł za metr kwadratowy gruntów związanych z działalnością gospodarczą, 1,25 zł za metr powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, 35,53 zł dla budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz 12,00 zł dla budynków pozostałych.
W tych granicach rada gminy może różnicować stawki dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, biorąc pod uwagę między innymi lokalizację, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu, a przy budynkach także ich stan techniczny i wiek (art. 5 ust. 2–4).
Granice te zmieniają się co roku w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych za pierwsze półrocze, ustalanemu komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (art. 20). Gdy rada gminy nie uchwali stawek, stosuje się stawki roku poprzedniego (art. 20a ust. 1).
Górne granice stawek na 2026 i 2027 rok
Górne granice ogłasza minister właściwy do spraw finansów publicznych odrębnym obwieszczeniem na każdy rok podatkowy (art. 20 ust. 2). Granice na 2027 r. ustaliło obwieszczenie z dnia 23 lipca 2026 r. (M.P. 2026 poz. 741), ogłoszone 28 lipca 2026 r.
| Przedmiot opodatkowania | 2026 r. | 2027 r. |
|---|---|---|
| Grunty związane z działalnością gospodarczą (1 m2) | 1,45 zł | 1,49 zł |
| Grunty pod wodami stojącymi oraz wodami jezior i zbiorników sztucznych (1 ha) | 7,15 zł | 7,35 zł |
| Grunty pozostałe (1 m2) | 0,77 zł | 0,80 zł |
| Grunty niezabudowane objęte obszarem rewitalizacji (1 m2) | 4,72 zł | 4,85 zł |
| Budynki mieszkalne (1 m2 powierzchni użytkowej) | 1,25 zł | 1,29 zł |
| Budynki związane z działalnością gospodarczą | 35,53 zł | 36,49 zł |
| Budynki zajęte na obrót kwalifikowanym materiałem siewnym | 16,64 zł | 17,09 zł |
| Budynki zajęte na udzielanie świadczeń zdrowotnych | 7,27 zł | 7,47 zł |
| Budynki pozostałe | 12,00 zł | 12,33 zł |
Wskaźnik, o który zmieniają się te granice, Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza w terminie 20 dni po upływie pierwszego półrocza (art. 20 ust. 3). Za pierwsze półrocze 2026 r. wyniósł on 102,7, co odpowiada wzrostowi cen o 2,7 % (komunikat z dnia 15 lipca 2026 r., M.P. 2026 poz. 704). Ogłaszane kwoty zaokrągla się w górę do pełnych groszy. Stawka od budowli pozostaje poza tym mechanizmem, bo ustawa określa ją procentowo.
Terminy płatności oraz informacja IN-1 i deklaracja DN-1
Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpiły uzasadniające go okoliczności. Dla budynków i budowli jest to 1 stycznia roku następującego po roku zakończenia budowy albo rozpoczęcia użytkowania przed ostatecznym wykończeniem (art. 6 ust. 1 i 2). Samo nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym reguluje odrębna ustawa, która wyznacza terminy odbioru i przeniesienia własności.
Osoby fizyczne składają informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od zdarzenia, a wysokość podatku ustala decyzją organ podatkowy właściwy ze względu na położenie przedmiotu opodatkowania. Raty przypadają na 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada, a kwota nieprzekraczająca 100 zł jest płatna jednorazowo w terminie pierwszej raty (art. 6 ust. 6, 7 i 11a).
Osoby prawne i jednostki organizacyjne składają deklarację do 31 stycznia i wpłacają raty bez wezwania do 15. dnia każdego miesiąca, przy czym za styczeń do 31 stycznia (art. 6 ust. 9). Obowiązek złożenia dokumentu obejmuje również podatników korzystających ze zwolnień (ust. 10). Wzory formularzy IN-1 oraz DN-1 zawiera rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 30 maja 2019 r. (Dz.U. 2019 poz. 1104), a oba dokumenty mogą być składane za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
Jeżeli obowiązek powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy jego trwania (ust. 5). Postępowania nie wszczyna się, a wszczęte umarza, gdy zobowiązanie na dany rok nie przekroczyłoby najniższych kosztów doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru przez operatora wyznaczonego (ust. 8a).
Zwolnienia ustawowe i zwolnienia uchwalane przez gminę
Katalog zwolnień przedmiotowych z art. 7 ust. 1 obejmuje między innymi:
- budynki gospodarcze służące działalności leśnej lub rybackiej oraz położone na gruntach gospodarstw rolnych i służące wyłącznie działalności rolniczej,
- grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, utrzymywane zgodnie z przepisami o ochronie zabytków,
- nieużytki, użytki ekologiczne oraz grunty zadrzewione i zakrzewione,
- altany działkowe i obiekty gospodarcze do 35 m2 w rodzinnych ogrodach działkowych,
- grunty, budynki i budowle infrastruktury kolejowej oraz położone na obszarze części lotniczych lotnisk użytku publicznego.
Znaczna część tych zwolnień nie obejmuje powierzchni zajętej na działalność gospodarczą. Odrębny katalog podmiotowy z art. 7 ust. 2 wymienia uczelnie, jednostki systemu oświaty, żłobki i kluby dziecięce oraz instytuty badawcze. Poza zwolnieniami ustawowymi rada gminy może uchwalić własne zwolnienia przedmiotowe (art. 7 ust. 3).
Stan prawny: 17 sierpnia 2026 r. Podstawa – tekst jednolity ustawy (Dz.U. 2025 poz. 707, obwieszczenie Marszałka Sejmu z 21 maja 2025 r.), obwieszczenia o górnych granicach stawek na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726) i na 2027 r. (M.P. 2026 poz. 741) oraz komunikat Prezesa GUS z 15 lipca 2026 r. (M.P. 2026 poz. 704).
Szersze tło rynkowe dla cen mieszkań opisuje osobny tekst o przyszłości rynku deweloperskiego.