Zakup domu jednorodzinnego od dewelopera podlega od 1 lipca 2022 r. innym przepisom niż wcześniej. Tego dnia weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, uchylająca ustawę z 16 września 2011 r.
Poniższy tekst opisuje rozwiązania wprowadzone tym aktem – prospekt informacyjny, formę i treść umowy deweloperskiej, dwa rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz procedurę odbioru domu wraz z ustawowymi terminami, a także obowiązki informacyjne dotyczące cen i zmiany o odroczonym terminie. Ceny nieruchomości i oceny inwestycji pozostają poza zakresem opracowania.
Ustawa deweloperska z 2021 roku i zakres jej stosowania
Ustawa (Dz.U. 2021 poz. 1177, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880) reguluje umowy między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Katalog tych umów zawiera art. 2, definicje – art. 5, w którym nabywcą jest osoba fizyczna działająca w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową.
Do przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., przez dwa lata stosowano przepisy dotychczasowe (art. 76); okres ten zakończył się 30 czerwca 2024 r. Postanowienia umowne mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce wchodzą regulacje ustawowe (art. 42). Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dla tych przedsięwzięć wylicza się nadal według stawki z 1 lipca 2022 r. (art. 76 ust. 1a, dodany ustawą z 25 lipca 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1077).
Prospekt informacyjny i umowa rezerwacyjna
Deweloper rozpoczynający sprzedaż sporządza prospekt informacyjny według wzoru z załącznika do ustawy (art. 20) i doręcza go nieodpłatnie na trwałym nośniku przed zawarciem umowy (art. 21), a o zmianie danych informuje aneksem albo nowym prospektem (art. 22). Prospekt z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej (art. 23 ust. 2).
Umowę może poprzedzać umowa rezerwacyjna, zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 29 i art. 30 ust. 1). Opłata rezerwacyjna nie przekracza 1% ceny wskazanej w prospekcie (art. 32 ust. 2) i wchodzi na poczet ceny. Przypadki jej zwrotu – w tym odmowa kredytu po negatywnej ocenie zdolności kredytowej – wylicza art. 34; przy niewykonaniu zobowiązania przez dewelopera zwrot jest podwójny.
Jawność cen ofertowych i strona internetowa dewelopera
Od 11 lipca 2025 r. deweloper prowadzi własną stronę internetową i udostępnia na niej część ogólną prospektu informacyjnego wraz z cenami (art. 19a, dodany ustawą z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758). Obowiązek obejmuje cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu albo domu oraz pozostałe świadczenia pieniężne nabywcy, z podatkiem od towarów i usług (ust. 1). Zmiany cen odnotowuje się z datą, zachowując wpisy dotychczasowe (ust. 2); adres strony podaje się w reklamach i ofertach (ust. 3).
Rozbieżność między ceną ogłoszoną a ceną proponowaną przy zawarciu umowy uprawnia nabywcę do żądania ceny najkorzystniejszej (ust. 6), a naruszenie tych obowiązków ustawa kwalifikuje jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (ust. 5). Od 13 lutego 2026 r. cenę w umowach określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy, a powierzchnię ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy (art. 5a, dodany ustawą z 4 grudnia 2025 r., Dz.U. 2026 poz. 27).
Dane te trafiają raz na dobę do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane w portalu danych (art. 19b). Odrębnym zbiorem jest Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny na podstawie rozdziału 8a, dodanego ustawą z 17 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1669). Przepis o prowadzeniu portalu obowiązuje od 2 grudnia 2025 r., poszerzona ewidencja wejdzie w życie 2 października 2026 r., a reszta nowelizacji 2 kwietnia 2027 r.
Umowa deweloperska – forma i wymagana treść
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Art. 35 ust. 1 wylicza dwadzieścia elementów jej treści, między innymi:
- cenę nabycia praw i termin ich przeniesienia na nabywcę,
- wysokość, terminy i sposób wpłat na rachunek powierniczy,
- zasady naliczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
- numer pozwolenia na budowę i terminy robót budowlanych,
- warunki odstąpienia i sposób pomiaru powierzchni użytkowej.
Wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach (art. 40 ust. 2).
Tej samej formy wymaga umowa przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej (art. 40 ust. 1). Cesja jest dopuszczalna, gdy umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu albo domu, a przenoszący nie dokonał takiej cesji w ciągu trzech poprzedzających lat; oświadczenie o spełnieniu drugiego warunku składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 37a ust. 1 i 4).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty i zamknięty
Ustawa przewiduje dwa środki ochrony wpłat – otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6 ust. 1). Rachunek prowadzi się odrębnie dla każdego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego (art. 7), a jego koszty obciążają dewelopera (art. 14).
Różnica dotyczy momentu wypłaty. Z rachunku zamkniętego bank wypłaca środki dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego prawa na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń (art. 15). Z rachunku otwartego wypłaty następują etapami, nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy i po stwierdzeniu zakończenia etapu, w wysokości odpowiadającej procentowi jego kosztów (art. 16 ust. 1). Każdą wypłatę poprzedza kontrola banku, opłacana przez dewelopera (art. 17), a wpłaty nabywcy również następują po zakończeniu etapu (art. 8).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i źródła jego środków
Fundusz stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zapewnia jego obsługę (art. 46). Środki pochodzą ze składek deweloperów, z odsetek i przychodów z lokat, z roszczeń przechodzących na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny po wypłacie, z zaspokojenia z masy upadłościowej dewelopera, z pożyczek i kredytów oraz z innych wpływów (art. 47 ust. 2).
Podstawą składki jest wartość wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy (art. 49 ust. 1). Stawki określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341): 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym, przy maksimach ustawowych 1% i 0,1% (art. 49 ust. 7). Składka jest wpłacana w terminie 7 dni od wpłaty nabywcy i nie podlega zwrotowi (art. 49 ust. 4 i 5). Dla danego przedsięwzięcia obowiązuje stawka z dnia rozpoczęcia sprzedaży (art. 49 ust. 6). Przypadki wypłat z Funduszu – upadłość dewelopera oraz brak zwrotu środków po odstąpieniu od umowy – wylicza art. 48.
Odbiór domu i zgłaszanie wad
Przeniesienie praw poprzedza odbiór, następujący po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po zawiadomieniu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy przy braku sprzeciwu. Odbiór odbywa się w obecności nabywcy, a z czynności sporządza się protokół, do którego zgłasza się wady (art. 41 ust. 1–3). Dalszą oś terminów wyznacza ten sam artykuł:
- 14 dni od podpisania protokołu – deweloper przekazuje informację o uznaniu wad albo odmowie wraz z przyczynami; milczenie oznacza uznanie wad (ust. 4 i 5),
- 30 dni od podpisania protokołu – usunięcie uznanych wad; przy opóźnieniu deweloper wskazuje nowy termin z uzasadnieniem (ust. 6 i 7),
- po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez nabywcę wady mogą zostać usunięte na koszt dewelopera (ust. 8).
Odrębny tryb dotyczy wady istotnej. Nabywca odmawia odbioru, gdy deweloper odmawia uznania takiej wady w protokole (art. 41 ust. 9). Przy powtórnym odbiorze odmowa wymaga opinii rzeczoznawcy budowlanego, o którą występuje się w terminie miesiąca od dnia odmowy (art. 41 ust. 13). Stwierdzenie wady istotnej otwiera prawo odstąpienia i obciąża dewelopera kosztami opinii (art. 41 ust. 15 i 17). Katalog przypadków odstąpienia zawiera art. 43; przy opóźnieniu w przeniesieniu praw nabywca wyznacza najpierw termin 120-dniowy (ust. 3). Do odpowiedzialności za wady w zakresie nieuregulowanym stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi (art. 41a).
Braki w treści umowy lub prospektu otwierają odstąpienie w terminie 30 dni od zawarcia umowy (art. 43 ust. 2), a brak zgody wierzyciela hipotecznego – w terminie 60 dni (ust. 5). Umowa jest wtedy niezawarta, nabywca nie ponosi kosztów, a deweloper zwraca środki w 30 dni (art. 44 ust. 2 i 3).
Opłaty okołotransakcyjne
- Taksa notarialna – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. 2024 poz. 1566) podaje stawki maksymalne. Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł jest to 1010 zł powiększone o 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Dla umowy deweloperskiej i dla umowy przenoszącej własność domu maksimum wynosi połowę tej kwoty (§ 6 pkt 15a i 18).
- Opłaty sądowe – 100 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej i 200 zł od wniosku o wpis własności (art. 44 ust. 1 pkt 1 i art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228). Obie pobiera się niezależnie od siebie (art. 45 ust. 1).
- Podatek od czynności cywilnoprawnych – sprzedaż opodatkowana podatkiem od towarów i usług pozostaje poza jego zakresem (art. 2 pkt 4 lit. a), a ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej podlega podatkowi w kwocie 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC, Dz.U. 2026 poz. 191).
Po nabyciu domu dochodzi podatek od nieruchomości, płatny na rzecz gminy.
Prognozy dla całego rynku pierwotnego opisano osobno w tekście o prognozach dla rynku deweloperskiego.
Źródła: przywołane przepisy – tekst jednolity ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ogłoszony obwieszczeniem Marszałka Sejmu z 12 czerwca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 880), wraz z odnośnikami wskazującymi daty wejścia w życie nowelizacji z Dz.U. 2025 poz. 758, 1077, 1167 i 1669 oraz Dz.U. 2026 poz. 27. Stawki składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341). Taksa notarialna – tekst jednolity rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości (Dz.U. 2024 poz. 1566). Opłaty wieczystoksięgowe – tekst jednolity ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228). Podatek od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity ustawy (Dz.U. 2026 poz. 191). Zapowiedziana zmiana obowiązków sprawozdawczych – ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077), wejście w życie 11 listopada 2026 r. Stan prawny sprawdzony 17 sierpnia 2026 roku w Internetowym Systemie Aktów Prawnych.